송도신도시 아파트 매매해도 될까?(2편)

송도신도시 분석

       0. 목차

•   1. 인천광역시 송도지구 지구단위계획 리뷰 
•   2. 송도 지역분석, 장점과 단점 
•   3. 송도신도시 대장아파트 분석 
•   4. 주택 매매예정시기는 언제가 좋을까 

3. 송도신도시 대장아파트 분석

전편에서 살펴봤듯이 송도신도시의 특징 중 하나로 송도는 동으로 나눠지기보다 간척사업으로 생겨날 당시 공사를 위해 분류했던 공구명을 그대로 적용해 현재에도 불리운다. 

1공구, 2공구: 송도에서 가장 먼저 입주하였으며 그에 따라 상권과 학군이 잘 발달되어있다. 특징적으로 포스코 자사고와 송도국제학교 등 명문초중고등이 있는 학군지이다보니 송도 내에서 전세가율이 가장 높다.

4공구: 지식정보타운역 인근에 있으며 1편에서 다뤘던 바이오단지가 주를 이루고있으며 인천대학교 송도캠퍼스가 이 곳에 위치해있다. 이 곳 역시 해송초, 중, 고까지 공구 안에 모두 있어 학군지로 선호되며 다른 공구에 비해 급매가 적고 가격방어를 잘하고있다. 아무래도 실소유자들이 많이 선택을 하고 자리잡아 살기 좋기 때문이다.

5공구: 대형 쇼핑몰, 마트, 크고 작은 기업이 많은 곳이다.

7공구: 테크노파크역과 인접해있으며 연세대학교 송도캠퍼스와 연세대송도세브란스병원(예정), 현대프리미엄아울렛이 있는 곳이다.

8공구: 최근 가장 많은 신축아파트가 입주 중이며 송도달빛축제역이 위치해있고 송도 오션뷰를 즐길 수 있다. 다만 아직 주변 편의시설과 인프라가 부족하다.

6공구: 아직 공사가 진행 중이며 분양권 상태인 단지가 많고 워터프런트사업의 수혜를 받는 곳이다.

워터프런트사업설명 : 다음 주소 복사 -> https://www.ifez.go.kr/ivt0849

그렇다면 인천 내 대장인 송도에서의 대장구역은 어딜까? 가장 잘나가는 구역은 송도 3공구다. 각 공구마다 특색이 다양하지만 GTX역이 인접한 송도 3공구가 가장 잘나가며, 구역 내 아파트 중 역과 가장 인접한 송도더샵퍼스크파크가 대장이다.

대장아파트는 알아봤지만 가장 좁은 평형의 가격이 8억대에서 놀기 때문에 포기하자.

3공구 내에서 부동산에 막 관심을 가진 사람이 현실적으로 살 수 있는 곳은 바로 '송도더샵마스터뷰아파트 23블럭' 뿐이다. 3공구 내에서는 기본적으로 평형이 다 넓기에 송도더샵에서도 공급면적 96제곱미터가 가장 작은 평형이다. 그렇다면 해당 매물의 최근 급매가격은 어땠을까? 

KB 부동산 기준 실거래가

유레카! 내 돈 2억을 들인다면 인천송도 핵심구역의 전용 30평 아파트를 구매할 수 있었다!

다만, 위 매물의 경우 '23. 6. 20. 에 전세금을 돌려줘야할 가능성이 높고 새로운 전세를 받았을 때 4억이 아닌 3억 이하에서 전세가 구해질 확률이 높기 때문에 6개월이라는 기간 안에 1억이라는 돈을 추가로 구해야했다. 

왼쪽: 실거래된 매물의 공인중개사 온라인 광고화면 / 오른쪽: 해당 타입의 전세 실거래가

위 매물도 너무 비싸다고 느껴지는가? 그렇다면 가장 가격 접근성이 좋은 공구인 5공구로 가보자.

매매 실거래가 평균 6억, 전세 실거래가 평균 4억

우선 KB시세 기준으로 매매가격이 3공구의 아파트와 1억 7천만원이 차이난다. 이것을 봤을 때 3공구의 급매 매수인이 현재 시점으로 아파트를 얼마나 잘 구매했는지 알 수 있다. 이 곳이라면 전세 낀 매물을 2억 갭주고 사려면 물건이 널렸기에 현시점으로 산다면 4억 8~9천에 전세 3억 짜리를 구하면 계약진행하겠다고 복덕방에 말해놓고 기다리면 아파트 매입이 충분히 가능할 것으로 보인다.

 송도를 벗어나면 가격적으로 훨씬 용이하게 인천아파트를 구할 수 있지만, 현재 나는 송도 내에서 아파트 매입을 희망하기에 타지역은 일절 다루지 않겠다.

그렇다면 송도 아파트를 매매하기 가장 좋은 시기는 언제일까? 3편에서 계속된다.