송도신도시 아파트 매매해도 될까?(1편)

송도신도시 분석

       0. 목차

•   1. 인천광역시 송도지구 지구단위계획 리뷰 
•   2. 송도 지역분석, 장점과 단점 
•   3. 송도신도시 대장아파트 분석 
•   4. 주택 매매예정시기는 언제가 좋을까 

 

1. 인천광역시 송도지구 지구단위계획 리뷰

우선 인천시는 지리학적으로 한반도의 중앙부 서해안에 위치하고 있는 항구도시로서 동북아의 관문 역할을 담당하고 있으며 2021년 5월 기준 행정구역은 8개 구, 2개 군, 1개 읍, 19개 면, 136개 동으로 구성되어 있다.

서울 서남부 지역과 경기도 김포시를 비롯해 부천시, 광명시, 시흥시가 직접적인 경제적 영향권을 형성하며, 수도권 및 서해안권이 간접 영향권을 형성한다.

인천광역시 위치도

인천광역시 구역도

교통개발계획

• 대중교통 연계를 위한 접근성 강화 ∙ GTX-B 연계 복합환승센터 구축(2026년 개통) ∙ 수인선 연계 복합환승센터 구축 ∙ GTX-B, 인천발 KTX, 트램 등
• 도심 어디서든 15분 이내 접근 가능한 철도망 확충 ∙ 인천과 서울을 연결하는 GTX-D
• 제2경인선 신설 ∙ 인천2호선 고양, 안양 연장 ∙ 철도서비스 취약지역의 원도심과 신도시를 연결하는 도시철도망 신설 ∙ 친환경 신교통시스템 인천형 TRAM 도입
• *인천발 KTX: 2024년 마무리되며 완공 및 개통 시 송도역에서 부산역까지 2시간 20분, 목포역까지 2시간 10분, 강원까지도 2시간대로 이동가능한 전국으로의 이동이 쉬워진다.

GTX 예상도, GTX B노선은 여의도와 용산, 서울역을 지나기에 서울출퇴근에 유리하다. 특히 윤석열 대통령이 강원도 춘천까지 GTX B노선을 연계하겠다는 입장을 밝히기도 했다.

인구

꾸준하게 세대수가 증가하고있다.

 인천광역시는 향후 지속적으로 개발사업이 추진 중에 있고 GTX-B, KTX 신설 등 광역 접근성이 더욱 개선됨에 따라 인접 시도의 인구 유입이 꾸준히 증가할 것으로 예상되며 연수구의 인구가 크게 는 이유는 송도의 역할이 크다.

일자리

• 해양항구 도시(운항, 물류, 유통 등)이자 인천국제공항으로 인한 산업 일자리 多
• 관광도시로서의 일자리
• 융합형 미래첨단산업공간 조성 ∙ 혁신형 미래첨단산업 육성 및 활성화로 인한 일자리 등          

많은 공기업, 대기업과 의료, 고부가 가치창출 회사들이 인천에 위치하고있다.

2. 송도 지역분석, 장점과 단점

자료출처 / 유투브: 재테크 아카데미, https://www.youtube.com/watch?v=7OUBdw4vvfo

• 1공구 : 포스코 자사고, 채드윅 송도 국제학교  등 학군 1등
• 2공구 : 송도 내 가장 먼저 입주했기에 학원과 상권형성 잘되있음
• 3공구:  송도 내 최고 입지
• 4,5공구: 중소 일자리와 바이오 산업의 요충지
• 6공구: 워터프런트 사업의 최대 수혜지이면서 호수뷰, 에어비엔비 수요가 높을 수도..?
• 7공구: 송도 현대프리미엄 아울렛 등 대규모 상권 및 초중고가 모여있는 학군지
• 8공구: 현재 입주 중이며 아파텔 투자의 성지.. 현재는 글쎄?

장점

1. 송도만의 유일무이한 특성 : 송도역에는 연수구가 유네스코 글로벌 학습도시 네트워크 회원도시로 선정될 정도로 다양한 교육기관과 학습시설이 입지해 있고, 롯데몰·홈플러스가 영업 중이며, 현대백화점·코스트코·신세계백화점이 입점을 준비하고 있는 등 생활 편의시설을 충분히 갖추고 있어 인천지역 주민들의 1순위 선호지역이라 할 수 있다. GTX로 인해 서울접근성이 높은 지역은 많지만 송도만큼 지역 인프라가 잘 갖춰진 구역은 찾기 힘들며 오션뷰라는 장점까지 가지고 있다.

송도의 학군이 얼마나 훌륭한지 보여주는 자료

2. 양질의 일자리 : 'K-바이오 랩허브' 사업의 최종 후보지로 선정되어 국내 바이오사들의 송도 입주가 예상된다. 이미 삼성바이오로직스와 셀트리온, SK바이오사이언스가 있으며 추가 입주예정. 추가로 인천시 '바이오뉴딜' 사업을 통해 700개의 바이오 육성을 목표로 하고있음. 바이오 대표도시가 될 예정.

3. 아직 미완성된 도시로 지속적으로 도시발전될 예정임.

훌륭한 야경을 가진 오션뷰, 높은 서울접근성, 서울 주요 도심급의 인프라, 국제학교 등 좋은 학군, 대형병원, 잘 계획된 도시, 많은 직장, 국제공항.. 이 모든 조건이 갖춰진 사실상 대한민국 유일무이의 지역 -> 미래가치는 충분 / 실거주로도 훌륭

단점

1. 2021년 주요 도시 아파트 매매가 상승률 2위로 전국 평균 18.3%, 서울 14.5%, 경기 26.6%를 훨씬 상회하는 42.7%의 상승을 보임. -> 현재 가격이 저평가된 것으로 보이진 않는다.

2. 인천시와 서울 인근 지역의 입주물량- 현재까지의 입주물량은 교통호재에 힘입어 모두 물량을 소화해내며 집값 상승을 이뤄냈으나 분양시장이 얼어붙은 현재 상황에서 내년의 입주물량은 폭탄과도 같고 2024, 25년도에도 적은 입주물량이 예상된 것은 아님.

-> 아파트 입주물량이 많을 시 전세가격이 크게 하락하고 매매가격을 끌어내리기에 2023년 추가하락 예상

-> 인천 뿐만 아니라 근처 3기 신도시인 광명시흥, 계양과 부천에도 많은 입주물량이 나올 것으로 예상된다.

3. 서울 3대 주요지구 중 하나인 강남과는 접근성이 떨어진다.

4. 미세먼지 : 중국에서 날아오는 미세먼지를 가장 먼저 직접적으로 맞게된다.

5. 비싼 물가 : 신도시이기에 구도심에 비해 생활물가가 비싸다.