정말 쉽게 알려드리는 대출용어 노답삼형제 LTV, DTI, DSR

뉴스에 나오는 대출규제와 알 수 없는 대출 관련 용어들!! 

뉴스에서 대출 관련 용어들을 설명할 때 무슨 말인지 궁금하지 않으신가요? 갈수록 대출이 어려워지고 무주택자의 대출이 어려워지면서 주택마련에 더 어려움을 겪게 될 것이라는 말도 많이 들어보셨을 텐데요. 이번 포스팅에서는 대출 용어에 대해 정말 해석하는 시간을 가지도록 하겠습니다.

뉴스시청을 하다보면 대출 관련 용어를 빈번히 접할 수 있다

먼저 대출의 종류에는 크게 2가지가 있습니다. 담보대출과 신용대출입니다, 담보대출을 이용하게 되면 집을 살 때 내가 사고 싶은 그 집을 담보로 대출을 해주는 것입니다. 아직 소유권이 넘어오진 않았으나 구매를 하게 되면 해당 주택을 소유하게 됨으로 주택 구매 예정자에게 해당 주택을 담보로 인정해주는 것이죠. 또한 이미 가지고 있는 주택을 담보로도 대출을 받을 수 있습니다. 담보대출이 신용대출보다 담보할 물건이 있기에 대출금액도 크고 대출이율도 저렴한 편입니다. 서론은 이 정도로 마무리하고 본격적인 대출 용어를 알아보도록 하겠습니다.

LTV, Loan To Value ratio: 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율, 즉 LTV는 실제 담보의 가치 대비 내가 받을 수 있는 대출비율을 뜻합니다. 예시로 1억짜리 아파트를 구매예정인데 LTV가 60%라면 대출은 6000만 원까지 나올 수 있습니다. 다만 담보가치는 주택 가격이기에 매매가와 일치하진 않습니다. 그렇기에 대출 당시 주택 가격을 얼마로 평가했냐를 기준으로 LTV만큼 최대로 대출이 나올 수 있습니다. 부동산에서는 같은 분류 안에서 대출이 잘 나오는 물건일수록 상품성이 높고 거래가 활발하기에 물건을 사기 전 LTV는 반드시 고려해야 하는 항목입니다. 단, LTV는 최대한도이기에 한도 전부를 대출해준다고 생각해서는 안됩니다.

DTI, Debt To Income ratio: 일단 LTV로 한도가 결정되면 그 다음에 DTI라는 개념이 필요합니다. 한국말로는 총부채상환비율입니다. 말이 어려운데 총부채상환비율이란 나의 연간 총소득 대비 부채의 연간 원리금 상환액을 비율로 나타낸 것을 의미합니다. 만약 내가 연간 1000만 원을 벌고 있고 그중 300만 원이 빚을 상환하는 데 사용된다면 DTI는 30%라고 할 수 있습니다. 그렇기에 DTI의 크기가 작을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 좋거나 가능성이 높다라고 평가할 수 있는 지표입니다.

또 다른 예로, 연봉이 5천만원인 사람이 3.5억을 빌리고 연 3.5%의 금리로 이를 10년간 갚고 싶어 합니다. 은행이라는 존재는 대출을 해준 후 원리금을 돌려받지 못한다면 큰 손해를 입는 입장이므로, DTI로 정말 이 사람이 돈을 갚을 능력이 있는지 보고 싶은 것입니다. 언뜻 보면 연봉이 5천만 원인 사람이 10년간 벌어들 일 기대수익은 5억이기에 10년간 3.5억을 잘 갚아나갈 수 있을지도 모른다는 생각이 들지만, 금리를 고려했을 때 이 사람의 DTI는 83.06%로 이 사람은 매 달 원리금을 상환하고 나면 한 달에 딱 70만 원만으로 살아야 합니다. 근데 이 사람이 부양해야 되는 가족이라도 있다면 어떻게 될까요? 절대로 저 빚을 갚을 수 없을 것입니다. 그렇기에 담보가 있다 하더라도 DTI로 이 사람이 부채를 갚을 능력이 있는지 한 번 더 평가를 해보고 은행은 대출 여부를 결정하게 됩니다. 

그래서 소득이 없다면 DTI 적용 시 대출이 어려울 수도 있습니다ㅠㅠ 그렇다면 소득이 낮은 사람은 정말 제한적인 대출만 가능할까요? 아닙니다. 대출상환기한을 늘리면 부담해야 하는 절대적인 이자의 양은 커지겠지만 DTI는 떨어지게 됩니다. 주택담보대출의 경우는 최장 35년까지 가능하기에 연봉이 낮다고 하더라도 대출한도가 염려하는 것만큼 엄청 낮게 나오지는 않기에 너무 걱정하진 않으셔도 됩니다. 다만 오랜 기간 동안 더 많은 이자를 부담해야 한다는 어쩔 수 없겠죠. 아래의 DTI계산기를 이용하면 은행을 방문하지 않더라도 내가 발생시키려는 대출에 대한 DTI를 미리 대략적으로 계산할 수 있습니다. 시중 은행에서는 DTI 기준을 40%를 잘 넘기려고 하지 않는 추세라고 합니다.

DTI 계산기-금융계산기 쏘세요 (ssoseyo.com)

금융계산기

근데 여기에 갑자기 DSR이라는 녀석이 또 등장하게 됩니다.

DSR, Debt Service Ratio: 총부채원리금상환비율. DTI가 '본건 주담대 원리금 + 타건 주담대 원리금 + 기타 대출 이자에 대하여 소득 대비 매 달 얼마만큼 상환이 가능할지 판단'한다면, DSR은 '본건 주담대 원리금 + 타건 주담대 원리금 + 기타 대출 원리금대출원리금에 대하여 소득 대비 매 달 얼마만큼 상환이 가능할지, 상환액이 월소득에서 차지하는 비율이 얼마나 되는지 확인하는 용도로 쓰입니다. DSR은 본건 주담대 원리금 + 타건 주담대 원리금 + 기타 대출 원리금을 합하기에 DTI와 DSR을 같은 조건으로 계산할 경우 DSR의 대출이 덜 나오게 됩니다. 단순하게 생각해보면 기존에 A지역 주택을 5천 대출을 끼고 산 이니시아가  2억짜리 주택을 또 사기 위해 새로운 대출을 받으려 할 때 DTI는 이니시아가 가진 자동차 할부금에서 이자만 총부채상환을 구할 때 고려합니다. 하지만, DSR은 자동차 할부금에서 나가는 원금까지 포함하여 총부채원리금상환비율을 구하기에 같은 사람에 대한 대출한도를 따져보았을 때 기타 대출을 가지고 있는 사람은 대출받기가 훨씬 불리해지겠죠! 이때 기타 대출은 카드론, 신용대출, 학자금 대출, 자동차 할부금 등등 모두를 포함하는데 서민일수록 이러한 기타 대출서비스를 이용할 가능성이 높기에 서민들의 대출 가능금액은 DSR로 따져 들었을 때 더욱더 떨어지게 되는 것이죠 ㅠㅠ

요즘 은행은 보수적으로 대출을 해주기에 DTI보다는 DSR로 계산하여 예측하는 것이 더 정확하긴 합니다만, 다행히도 대부분의 주택담보대출을 받을 때는 LTV와 DTI만 적용하는 경우가 많고 DSR은 참고만 한다고 하니 다행이 아닐 수가 없습니다. 마지막으로 정리해봅시다. 대출을 많이 받는 비법은 뭐다? LTV는 높고! DTI or DSR을 낮추기 위해 대출금리는 낮고 상환기간은 길~게 늘어뜨리는 것이 대출을 많이 받는 핵심이다~라는 것을 이번 포스팅을 통해 머리에 새기시길 바라며 이만 글을 마치겠습니다. 다음 2탄에서 마저 대출 용어를 좀 더 정리해보고 이어서 현재 대한민국의 대출 규제 정책에 배운 용어들을 적용시켜 해석하는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 감사합니다. 

삼형제를 참교육 시켰다..