세대분리해서 세대'主'가 되어보자! & 무주택기간 계산법

절세에 있어서 가장 핵심이 되는 것 중 하나가 바로 '비과세'입니다. 1 주택 비과세, 일시적 2 주택 비과세, 거주자 양도세 비과세 등 여러 매력적인 비과세들이 있는데, 이를 잘 활용하기 위해서도! 아파트 청약 등 정부의 무주택자를 우대하는 주택보급 정책의 혜택을 보기 위해서라도! 세대를 잘 분리하는 것은 중요합니다.

주민등록만 달리하면 세대분리가 된 것 아닌가요?

네 아닙니다. 

세법에서 바라보는 '1세대'란 주민등록만 달리할 뿐만 아니라 아래의 조건 중 하나를 충족해야합니다.

1. 혼인을 하였거나 / 2. 만 30세가 넘거나 / 3. 일정 수준 이상의 소득이 있을 것!

위 3가지 요소 중 자녀가 최소 하나 이상의 요건을 가져야 하면 세대를 구성할 수 있고 부모가 2 주택을 가지고 있다가 자녀에게 1 주택을 증여했을 때 부모 1세대, 자녀 1세대로 계산이 되어 부모와 자녀 모두 1주택 관련 비과세를 받을 수 있는 것입니다.

위 3가지 조건을 좀 더 구체적으로 나열해보겠습니다.

자녀의 혼인	이 떄 자녀의 소득과 나이 여부는 관계없으며, 혼인을 했다면 세대분리가 가능하다. 또한 결혼 후에 이혼 혹은 사별을 해도 독립된 세대로 인정해준다.
자녀의 나이가 만 30세를 넘음	자녀의 소득과 결혼 여부에 상관없이 나이가 만 30세를 넘겼다면 세대분리 가능하다.
자녀의 일정수준 이상의 소득존재	지난 1년간 매달 일정수준 이상의 소득이 존재한다면 만 30세 이하라도 세대분리 가능! -일정수준의 소득기준- 국민기초생활보장법상 기준 중위소득의 40% 이상, 21년의 경우 1인가구 세대분리하려면 한 달 약 73만원을 벌어야했다. 단, 자녀가 만 30세 미만이라하더라도 단, 미성년자라면 소득요건 있더라도 세대분리가 불가하다.(다만, 혼인/가족 사망 등 불가피한 경우 존재) 주택 취득일로부터 과거 1년간의 소득을 본다는 것이 중요 포인트! 작년 1년간 평균 수입조건이 충족해도 당장 지난 달의 수입이 없거나 미달 시 세대분리 조건이 안된다. 근로소득자가 아닌 개인사업자와 프리랜서처럼 사업소득을 올리는 분들은 1년이 아닌 최소 2년간의 근로소득 요건을 충족해야한다. 또한 주택 취득일 현재 소득 또는 소득창출 활동이 있어야 한다.

가령 이번 종부세 폭탄을 맞고 내년 6월 1일 종부세 과세 시점이 되기 전 얼른 대학생 자녀를 세대분리시키려는 가정이 있다고 생각해봅시다. 대학생인 자녀를 대학교 인근 자취방에 전입시키고 주민등록등본을 뽑았을 때 주소가 부모와 다르더라도 위의 3조건 중 하나라도 충족하지 못한다면, 자녀는 세대분리가 되지 않습니다. 이때 자녀는 세대구성 자체가 되지 않은 것이기에 다시 부모의 세대에 귀속되어 부모가 자녀에게 2 주택 중 1개를 증여를 했더라도 1세대 2 주택이 되어버리는 것입니다. 참고로 부부의 관계에서는 세대분리가 불가합니다!!(따로 살고 따로 벌어 따로 쓰더라도 말입니다.

이걸 모르고 자녀 등에게 증여나 양도로 명의를 넘기고 주민등록상 주소만 바꾸면 세대 분리가 된다고 착각하시는 분들이 있는데 절대 그렇지 않기 때문에 반드시 독립세대를 구성할 수 있는 상태에서 독립시켜야 합니다.

이것을 역으로 생각해봅시다. 같은 공간에서 '별도 세대'가 가능할까요? 원칙적으로 불가능합니다. 단, 각자 별도의 수입으로 별도의 생활을 하고 있다는 것을 증명할 수 있다면, 가령 가계부, 통장 내역, 신문구독 영수증 등 등.. 경우에 따라 세대분리가 가능하지만 결정권자의 재량에 따라 결정되므로 위험부담이 큽니다. 최근 조세심판원 사례를 보면 "독립된 세대구성 여부는 주민등록지가 아니라, 실제 생계를 따로 했는지 여부에 따라 판단해야 한다.."라는 판례가 있었습니다. 주민등록지의 구분은 세대 구분의 외형이고 실제 생계 여부의 분리는 실질적인 세대분리의 내형이겠죠. 두 가지가 일치하거나 적어도 실질에 있어서는 분리가 되어있어야 세대분리 인정을 받을 수 있다.. 고 이해하면 되지만 같은 주거공간 내의 세대분리는 증명이 어렵고 판단에 따라 세대분리 인정을 받지 못할 위험성이 크기 때문에 추천드리지 않습니다.

또한 세대구성은 됐는데 서로 따로 살지 않고 자녀 이름으로 하나의 주택이 자녀 이름으로 명의만 되어있고 자녀가 부모와 함께 산다면 세대분리를 인정받을 수 없습니다. 여러 번 말씀드리지만 겉으로의 분리(주민등록상 거주지 분리), 세대분리 요건 충족(1. 혼인을 하였거나 / 2. 만 30세가 넘거나 / 3. 일정 소득 이상이 있을 것), 부모와 자녀가 서로 다른 주택에서의 실거주를 해야만 세대분리가 완성되는 것입니다.

추가적으로 청약 시 필요한 무주택 기간 계산방법 알려드리며 글 마무리하겠습니다.

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무주택 기간 계산방법
주택 소유한 적 없음	결혼 안 함	만 30세가 되는 날부터 현재까지의 기간으로 계산
	결혼 함	만 30세 이전이라도 혼인 신고일 기준으로부터 현재까지의 기간으로 계산
주택 소유한 적 있음	결혼 안 함	소유주택 처분하여 다시 무주택자가 된 날과 만 30세가 된 날 중 늦은 날부터 현재
	결혼 함	만 30세 이전에 결혼했으면 무주택자가 된 날과 혼인 신고일 중 늦은 날부터 현재

참고사항: 가족이란? 본인과 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매

본인과 배우자의 직계존비속에 해당되는 가족 구성원: 부모, 조부모, 자녀, 손자녀, 장인, 장모, 시부모, 사위, 며느리 등

또한 형제자매의 경우 본인뿐만 아니라, 배우자의 형제자매도 포함하나 형제자매의 배우자는 미포함됨을 참고하세요